文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　2021年王石曾公开示意，万科最警惕的其实是贝壳。而在不久前上海的一场面盘拍卖中，万科的这个潜在挑战者如实抢尽了其他房企的风头——贝壳拿下我方在一线城市的第一块地，并官宣会自主操盘斥地。

　　以房屋交往为基本盘的贝壳，为何作念起了斥地商的买卖？近些年，贝壳也曾流畅堕入吃亏。2023年贝壳通知“一体三翼”战术升级，其中新增贝好家业务线，但愿凭借本身累积的客户数据实施定制化斥地，向协作方收取劳动照管费以拓展收入起头。

　　在用此模式劝服协作方之前，贝壳需要先切身下场“打样”。不外有行业东谈主士坦言，关于从莫得斥地教诲的贝壳来说，地产斥地所靠近的投资运营、融资和销售等现实问题齐是弘远锤真金不怕火。

　　无餍涌现，与央企抢地

　　前年上半年，贝壳的身影就曾出当今北京、广州土拍市集，仅仅并未得胜拿地，但其无餍已障翳小觑。

　　凭据新浪财经统计，前年7月以来，贝壳也曾脱手得胜拿下5块地，永诀位于西安、成齐、杭州、上海，半年时辰拿地金额超25亿。以此时辰和金额维度预想，贝壳拿地领域也曾与一家微型房企十分。

　　尤其是在年底，贝壳细致开释出进军一线城市房地产斥地市集的信号。在上海2024年终末一场土拍中，贝壳通过17轮竞价最终以6.97亿元拿下一宗奉贤新城地块，打败的敌手包括央企保利置业和国企象屿。拿地后，贝壳第一时辰官宣，将全程自主操盘。

　　贝壳拿地的主体是设立于2023年7月的贝好家。那时，贝壳原COO徐万刚升任集团副董事长，且在贝好家兼任CEO。此外，贝壳还不绝从万科、龙湖等头部房企挖来了不少有着丰富形状斥地和运营教诲的行状司理东谈主。

　　贝壳拿地的时机适逢土拍市集的低谷期。广东省住房政策沟通中心首席沟通员李宇嘉示意，当今许多区域的地盘市集已超调，性价比高的地块启动出现。贝壳手脚现款流比较充裕的企业，这时刻进场不错捡漏或投资一些价值低估的金钱，这些金钱将来融资的老本也会比较低。

　　财报贵寓骄气，死心2024年9月，贝壳货币现款95.77亿元，短期投资436.54亿元，而短期借债仅3.07亿元。全体来看，比较起许多现款流承压的斥地商，贝壳的资金状态如实乐不雅不少。

　　贝壳与斥地商，将来是敌是友？

　　不外，一直以来，贝壳齐是斥地商进犯的渠谈，而如今居然下场一谈抢地，贝壳打的是什么算盘？

　　贝壳对外声称，贝好家定位不是传统房地产斥地，而是数据驱动型住宅斥地劳动平台，主要以C2M（从破钞者到制造者）为理念提供全套产物责罚有筹备、资金劳动以及线上线下的营销劳动。凭据贝好家的打算，其认识客户包括斥地商、代建方以及业主方，并在协作中凭据形状货值按比例收取劳动照管费。

　　一位房企营销总坦言，贝好家的业务逻辑其实并不新颖，提供产物责罚有筹备实验上便是沟通劳动，也便是世联行、合富明后、华夏等机构的传统业务。然而如今头部斥地商齐已自建训诲的客研团队和产物中心，不再需要外包劳动。“我方招东谈主最低廉，否则一个庸碌地盘论述齐得10万-20万。”

　　在该东谈主士看来，关于斥地商而言，贝壳下场拿地最大的利好是分管财务老本。“淌若聚拢拿地，斥地商十分于多了一个金主，况兼这个金主还有销售渠谈。这种投资协作也很活泼，大股小股齐不错谈，利润终末凭据股比分派。”

　　不外，在用定制化斥地模式劝服协作方之前，贝壳需要先切身下场“打样”，并采取了成齐、上海手脚自主操盘的历练场。然而，关于从莫得斥地教诲的贝壳来说，地产斥地所靠近的投资运营、融资和销售等现实问题齐是弘远锤真金不怕火。

　　“贝壳和斥地商不是一个赛谈的敌手，两边照旧高下贱关系”，前述房企营销总示意，地产斥地是全链条的，斥地商齐是整建制的训诲团队。贝壳我方斥地回得搭建全新的团队，还得看全体运营智商。李宇嘉则提到，“市集需求霎时万变，淌若相近产物出现降价促销表象，那么贝壳形状预期的现款流和盈利智商就不一定能结束。”

　　盈利智商正在收缩

　　在新址和存量房领域，贝壳在交往端处于指挥地位。不外，跟着地产行业干涉深度障碍期，市集交往量大幅着落，贝壳的筹办状态也障翳乐不雅。2020上市曩昔贝壳结束正向利润，联系词接下来两年即堕入吃亏。

　　财报数据骄气，2021年，贝壳营收达到808亿元，同比增长14.6%，但由于行业多重挑战，公司全年净吃亏达到5.25亿元。2022年，贝壳营收更是下滑了24.87%至606.69亿元，净吃亏进一步增多至13.86亿元。

　　在房屋交往低迷的布景下，2021年底，贝壳通知“一体两翼”战术升级。这一战术的中枢是将房产经纪业务手脚“一体”，家装家居和房屋租出手脚“两翼”。2023年7月，贝壳再次将战术从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼便是贝好家。

　　现时来看，“一体三翼”的业务结构如实止住了贝壳收入下滑的趋势。2024年前三季度，贝壳的存量房业务和新址业务收入均出现10%傍边的同比降幅，然而“三翼”业务收入则同比增长77%，收入占比进一步晋升到36%，使得贝壳总收入同比增长了8.27%至623.32亿元。

　　不外尽管收入依然保抓增长，然而近一年来贝壳的盈利智商却抓续收缩。一方面，新址业务利润孝敬较低，存量房业务的利润率也因佣金让利而着落。另一方面，由于家装家居业务的扩展，用度率彰着飞腾。2024年前三季度，贝壳营业利润为27.54亿元，同比着落44.59%，净利润为34.95亿元，同比着落32.97%。

　　当下，贝壳靠近着估值和盈利下行压力，在稳住基本盘业务的基础上，贝壳需要连接深挖“三翼”的价值，从而讲明注解本身的组织智商与公司价值。

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连累裁剪：尉旖涵